INVESTIMENTOS

O que são Fundos de Investimento Imobiliário – FIIs

Muito se fala sobre esse tipo de investimento, já que ele é um dos que está “na moda”. Mas, afinal de contas, o que é esse investimento? No que estou realmente aplicando? E como eu posso auferir rendimentos com essa aplicação?

Os fundos imobiliários começaram na década de 1960 nos EUA, por iniciativa do Congresso, com o objetivo de oferecer ao investidor comum que não possuía grandes fortunas a oportunidade de aplicar seu capital em imóveis buscando rendimentos. O primeiro Fundo Imobiliário iniciou em 1961 na empresa American Realty Trust (que existe até hoje). Naquela época, os fundos eram compostos basicamente de hipotecas.

A indústria evoluiu ao longo dos anos e, nas décadas de 1960 e 1970, os fundos imobiliários passaram a investir também no desenvolvimento de grandes áreas e em construção. Hoje, os fundos imobiliários estão presentes em mais de 39 países, incluindo o Brasil.

Já no Brasil, esse tipo de aplicação é bem mais jovem. Iniciou-se em 1993, amparada pela Lei 8.668, de 25 de junho daquele ano, e pela Instrução CVM nº 472. Os fundos imobiliários no Brasil são compostos como um condomínio de investidores que se juntam para realizar uma aplicação, nesse caso, em imóveis ou em instrumentos financeiros que aplicam neles.

São condomínios fechados e, portanto, suas cotas só podem ser compradas e vendidas através de negociação em bolsa de valores, ou diretamente entre as partes interessadas (no caso de fundos não listados em bolsa).

Como todo condomínio administrado por terceiros, os fundos possuem uma taxa de administração e suas regras próprias. Essas regras vão desde o prazo para pagamento de rendimentos à variação da taxa de administração.

Existem duas modalidades mais comuns desse tipo de investimento: os fundos de tijolo, que investem em empreendimentos como galpões, prédios (de fim residencial ou comercial) e shoppings com o objetivo de obter retorno com aluguéis e/ou com a venda desses imóveis; e os fundos de papéis, cujo rendimento vem essencialmente dos juros e da valorização de títulos e valores mobiliários lastreados em bens ou créditos imobiliários (como LCI e CRI) e/ou do ganho de capital auferido na venda desses papéis (venda antes do vencimento com auferimento de prêmio). Existem também os fundos que mesclam essas estratégias, chamados fundos híbridos. Além desses, ainda existe o fundo de incorporação ou de desenvolvimento, um caso específico e menos comum do fundo de tijolo, que se inicia com a compra do terreno para posteriormente construir o imóvel que irá pertencer ao fundo. Ele também possui renda isenta mas não tem constância nos rendimentos, funciona mais com a lógica de um “private equity” imobiliário.

Vantagens de investir em FIIs

  1. – Baixo investimento: você não precisa de muito para investir. Há aplicações que giram em torno de R$100,00.
  2. – Diversificação de portfólio: dependendo da modalidade do fundo, eles podem ter baixa correlação com aplicações mais tradicionais, como renda fixa e ações, um ativo interessante para mitigar o risco da carteira de investimentos.
  3. – Proteção patrimonial: em geral, os aluguéis e títulos costumam ser ajustados anualmente por índice de inflação. Portanto, os FIIs podem ser instrumentos capazes de oferecer proteção contra eventuais episódios de corrosão do poder de compra da moeda no longo prazo.
  4. – Rendimentos isentos de imposto de renda sobre os rendimentos auferidos por pessoa física (para fundos com pelo menos 50 cotistas e desde que nenhum deles possua mais do que 10% das cotas do fundo).
  5. – Rendimentos periódicos.
  6. – Sem burocracia: não precisa lidar com inquilino, vacância, imobiliária.
  7. – Liquidez: para os fundos cujas cotas são negociadas em bolsa, você recebe os valores em até 2 dias úteis após a venda, enquanto um imóvel leva em média vários meses para ser vendido.
  8. – Possui 3 possibilidades de retorno financeiro: ganho na venda das cotas, rendimentos regulares que podem ser reinvestidos e o aluguel das cotas.

Falando sobre a tributação do produto, como ele possui três formas diferenciadas de ganho, ele também apresenta tributações diferentes para cada caso. Hoje, as cotas vendidas implicam em incidência de 20% de IR sobre o ganho. Já os rendimentos mensais são isentos para pessoa física (de acordo com as condições mencionadas acima), enquanto que o aluguel tem tributação de renda fixa sobre o ganho, partindo de 22,5% até 15% dependendo do prazo do aluguel.

A essa altura, talvez você tenha se interessado por esse tipo de investimento e queira saber mais a respeito. Realmente, é um produto que se adequa a vários momentos da nossa vida financeira, mas, antes de aplicar, pesquise mais, busque relatórios de casas especializadas, pense no prazo que vai deixar os valores aplicados, trace o seu perfil de investidor e procure a orientação de um profissional para realizar os melhores investimentos, ou seja, aqueles que fazem mais sentido para você.

 Por Larissa Gomes

Larissa Gomes é Economista e Especialista de Investimentos certificada pela Anbima, atuando desde 2011 no mercado financeiro; atualmente integra a equipe de Especialistas do Daycoval Investimentos.

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