Investir em imóveis é algo que já faz parte da cultura do brasileiro. O que muita gente não sabe é que existe uma alternativa bem interessante para lucrar com o mercado imobiliário sem precisar comprar um imóvel.
Essa alternativa é o investimento em fundo imobiliário, que, não à toa, está cada vez mais popular no Brasil. Trata-se de um investimento que tem crescido de forma exponencial no país. Segundo dados divulgados pala B3, o número de investidores nessa modalidade cresceu 660% de dezembro de 2018 a janeiro de 2022.
Ao optar por esse tipo de aplicação, você aproveita as oportunidades do mercado imobiliário sem precisar se envolver nos processos caros e burocráticos para a aquisição de um imóvel.
Parece uma boa ideia, né? Se você se interessou, continue lendo este artigo para saber o que são e como funcionam os fundos imobiliários, como investir, riscos, vantagens e muito mais. Boa leitura!
O que é fundo imobiliário?
Também conhecidos pela sigla FIIs, os fundos imobiliários são fundos de investimento compostos por ativos desse mercado.
Na prática, é um grupo de pessoas que se une para investir (comprar uma cota) de forma conjunta em imóveis ou títulos imobiliários por meio da Bolsa de Valores.
Como funcionam os FIIs?
O processo não demanda muito trabalho para o investidor. O que é, por si só, um grande benefício dos fundos imobiliários. Só é preciso avaliar a compra de cotas de determinados fundos conforme a sua estratégia. E, com isso, é possível lucrar de duas maneiras:
- a partir da valorização da cota;
- com os rendimentos do fundo (a maioria deles, mensal).
Todos os fundos imobiliários são geridos por administradores que cuidam dos seus ativos e são diretamente responsáveis pela possibilidade (e qualidade) dos retornos que cada fundo oferece.
E já é importante adiantar que, antes de aprender como investir em fundo imobiliário, vale a pena conhecer melhor o conceito dele em si. Afinal, existem diferentes tipos de fundos, ainda que os processos de compra, venda e gestão deles sejam basicamente os mesmos.
Mas a ideia de um FII é simples: trata-se de um fundo que negocia cotas. O preço delas varia conforme o valor estimado segundo a gestão de cada fundo. E, com isso, a quantia levantada com os cotistas pode ser reaplicada em novos ativos do mercado imobiliário, como:
- galpões logísticos;
- galpões industriais;
- prédios comerciais;
- shoppings centers;
- papéis do mercado, como certificados de recebíveis ou letras de créditos, entre outros.
Além da valorização dessa cota (que corresponde à essência de um investimento de renda variável), os investidores obtêm rendimentos mensais respectivos à quantidade de cotas de cada FII que eles possuem.
Esses lucros, inclusive, são proporcionais aos lucros que os gestores de cada FII têm a partir da exploração comercial dos seus imóveis ou dos papéis do mercado imobiliário.
Tipos de fundos imobiliários
Apesar de todos investirem no mercado imobiliário, existem diferentes tipos de FIIs, com ativos e estratégias variados. Mas, no geral, é possível dividi-los em três classes. São elas:
Fundos de tijolo – Investem prioritariamente em imóveis físicos, seja com a construção, a compra ou a locação de empreendimentos, como shoppings, prédios comerciais, galpões logísticos, hospitais, universidades e outros.
Fundos de papel – Direcionam os investimentos para títulos relacionados ao setor imobiliário, como CRIs e LCIs, títulos de recebíveis imobiliários e cotas de outros fundos imobiliários. Os rendimentos vêm dos juros e dividendos pagos por esses papéis ou por suas vendas.
Fundos de fundos (FOFs) – Compram contas de outros fundos imobiliários, tanto de tijolo como de papel ou outros FOFs. São fundos bem diversificados e são remunerados pelos dividendos e vendas de cotas dos fundos no qual investem.
Quanto rende um fundo imobiliário?
Em um fundo imobiliário, o investidor é remunerado de duas maneiras: com a valorização das cotas e com a distribuição de rendimentos provenientes dos investimentos feitos pelo gestor do fundo.
Por regulamentação, os FIIs têm a obrigatoriedade de distribuir aos seus cotistas, pelo menos 95% do lucro líquido auferido, no mínimo semestralmente. Porém, grande parte realiza essa distribuição de resultados mensalmente, sendo esse recurso creditado diretamente na conta do investidor.
Sendo assim, quem aloca nessa modalidade de investimentos, geralmente possui um fluxo de caixa mensal, que pode ser utilizado inclusive para adquirir novas cotas do mesmo fundo ou de outros FIIs do mercado.
Um fator importante para identificar FIIs potencialmente rentáveis é localização dos imóveis que compõem seu patrimônio. Propriedades bem localizadas recebem aluguéis mais elevados e são menos sujeitos ao risco de vacância, que significa ficar desalugado.
É importante destacar que esses rendimentos são isentos de imposto de renda para Pessoas Físicas, desde que as seguintes condições sejam atendidas:
I – O cotista beneficiado tenha menos do que 10% das cotas do Fundo;
II – O FII tenha no mínimo 50 cotistas; e
III – As cotas do FII sejam negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado.
A valorização da cota ocorre tanto pelo aumento do patrimônio do fundo como pela variação do mercado. Dessa forma, é possível lucrar com a venda da cota após a alta do preço do papel adquirido.
Fundos Imobiliários são considerados investimentos de renda variável. Afinal, suas cotas são negociadas na bolsa e seus rendimentos são influenciados por diversos fatores, como o crescimento ou retração do setor imobiliário, o patrimônio do fundo e a oscilação das cotas. Já nos fundos que investem em títulos de renda fixa do setor, como CRIs e LCIs, os rendimentos estão ligados aos indexadores dos papéis, como IPCA, IGPM ou CDI.
5 passos para investir em fundos imobiliários
O investimento em fundos imobiliários costuma ser uma das principais escolhas de quem deseja ingressar na renda variável. Um dos motivos para isso é a baixa complexidade desse ativo. Seguindo alguns passos simples, qualquer um pode começar a investir em fundos imobiliários. Confira abaixo:
- Abra uma conta para começar a investir – escolha uma instituição financeira confiável e que ofereça uma boa experiência na hora investir. Aqui no Daycoval, você conta com o suporte de uma equipe de assessores de Investimentos pronta para ajudar você a tomar as melhores decisões. Abra a sua conta agora mesmo.
- Faça a adesão ao termo de intermediação e custódia para ativar o seu cadastro na B3 na instituição escolhida (em algumas instituições esta adesão acontece, em conjunto, na abertura da conta ou não).
- Transfira o dinheiro – faça uma TED | PIX para a sua conta de investimentos com a quantia que deseja investir em FIIs.
- Escolha o fundo imobiliário – avalie quais FIIs apresentam características rentáveis e compatíveis com o seu objetivo e perfil de investidor.
- Envie a ordem de compra – com a escolha feita, envie a ordem de compra por meio da plataforma de investimentos e adquira o número de cotas desejado.
Vantagens de investir em fundos imobiliários
Por serem investimentos bem versáteis, os FIIs podem ser atrativos para os mais diversos perfis de investidor. Listamos abaixo algumas vantagens desses papéis para você decidir se eles fazem sentido na sua estratégia.
É um investimento seguro
Todo investimento tem o seu grau de risco e é de conhecimento popular que as aplicações de renda variável carregam um risco mais elevado.
Especialmente, quando comparadas com os investimentos de renda fixa.
Afinal de contas, o valor de cada cota vai alterar constantemente a partir de uma série de elementos — inclusive, as responsabilidades e transparência da gestão do fundo.
Isso pode gerar alguns prejuízos na carteira dos investidores. E quem não está ciente ou preparado para assumir essas eventuais perdas, pode ter problemas.
Mas, no geral, ao entender como investir em fundo imobiliário, fica mais fácil definir estratégias que compensam perdas de determinados segmentos ou, ainda, identificar gestores que cuidam muito bem dos seus respectivos patrimônios — e dos seus cotistas.
Com isso, os FIIs podem carregar boa dose de segurança dentro das dezenas e mais dezenas de opções que existem atualmente na Bolsa de Valores.
Baixo valor para começar a investir
Quem acha que a renda variável exige um alto investimento inicial, bom, os FIIs estão aí para mostrar justamente o contrário. Hoje em dia, existem diversas cotas que podem ser adquiridas por menos de R$ 10.
É uma boa forma de iniciar aos poucos, gerar renda passiva que vai aumentar gradativamente, e compor um patrimônio mais sólido e muito bem alinhado às suas metas e objetivos financeiros.
Poucos impostos
Muita gente não gosta de ver os resultados dos seus investimentos sendo fracionados com a cobrança de taxas e de impostos. E o FII tem uma características que pode interessar a muitos perfis de investidores.
A começar pelo fato de que a cobrança de Imposto de Renda tem uma particularidade distinta. Há uma parte das cotas que é isenta de tributação. Só que existe uma cobrança em casos específicos.
Vamos entender melhor para você aprender como investir em fundo imobiliário sem surpresas. Não há cobrança de tributos desde que:
- o investidor tenha menos do que 10% do total de cotas do fundo;
- se houver, pelo menos, 50 cotistas naquele fundo;
- quando as cotas do fundo são negociadas na Bolsa de Valores ou em um mercado de balcão.
Existe, também, a particularidade de ganho de capital. Nesses casos, o investidor que obteve lucro em suas cotas e opte por vendê-las, vai existir uma cobrança de 20% de alíquota.
Rendimento mensal
E inegável que, para muita gente, o investimento em FIIs está relacionado à possibilidade de gerar renda passiva que tende a aumentar, mês após mês.
Isso porque, os seus rendimentos são mensais — em sua ampla maioria. Dizemos isso porque a lei apenas reforça que essa distribuição de lucros deve ocorrer, pelo menos, semestralmente. O que cria um atrativo e tanto para o mercado financeiro em geral.
Com isso, quanto mais cotas (geridas por bons fundos) os investidores tiverem em suas respectivas carteiras, melhor vai ser a quantia de renda recorrente que eles vão receber.
Assim, aprender como investir em fundo imobiliário pode te aproximar daquele sonho de alcançar a independência financeira. Ou mesmo para compor uma boa renda extra e, assim, usá-la para alcançar seus objetivos financeiros.
Diversificar a carteira
Por fim, dá para mencionar a diversificação da carteira de investimentos. Por meio da escolha de bons FIIs, você consegue se proteger contra eventuais perdas e prejuízos de algumas cotas, enquanto outras se valorizam, paralelamente.
Esse é um dos trunfos de investir em renda variável: diversificar a sua carteira para ter ativos de diferentes segmentos do mercado imobiliário. Assim, você consegue compor uma variedade equilibrada de ativos e que vão permitir menos prejuízos e constante crescimento dos seus ativos (e rendimentos correspondentes).
Por isso, estude sobre FIIs. Aprenda sobre cada um dos seus tipos e os diferenciais de cada um deles. Assim, você pode iniciar uma carteira balanceada, que se complementa com outros ativos e minimiza os riscos de investir em fundos imobiliários — pois, como já dissemos, eles existem.
Riscos de investir em fundos imobiliários
Apesar das vantagens, antes de optar por esse tipo de investimento, é fundamental estar ciente dos riscos envolvidos na operação. Veja abaixo:
– Risco de mercado – Como qualquer ativo negociado na bolsa de valores, as cotas dos FIIs estão sujeitas à desvalorização por conta das oscilações do mercado.
– Risco de liquidez – É mais fácil vender cotas de FIIs do que imóveis, mas isso não quer dizer que é possível sair do investimento de forma imediata sempre que desejar ou precisar.
– Risco de inadimplência – Caso os locatários dos imóveis dos fundos não paguem o aluguel, a rentabilidade do fundo pode ser comprometida.
– Risco de vacância – Se os imóveis ficarem desalugados e for difícil conseguir novos inquilinos, os dividendos podem ser afetados.
FIIs ou imóveis?
A escolha de qualquer investimento deve respeitar o perfil e o objetivo do investidor. Por isso, tanto o investimento em imóveis físicos como em FIIs são válidos, desde que estejam de acordo com as suas expectativas.
Contudo, a aquisição de um imóvel exige mais disposição financeira, além de tempo para se dedicar aos cuidados com a propriedade. Já os fundos imobiliários oferecem a possibilidade de começar com valores baixos e ir aumentando a sua participação nesse setor de forma gradual.
Além disso, os fundos imobiliários possuem maior liquidez se comparados aos imóveis. Caso o investidor necessite de recursos, pode realizar a venda parcial de suas cotas no valor aproximado que necessita. O mesmo não acontece com um imóvel, onde você não pode vender apenas um cômodo, sendo necessário realizar a venda total.
Outro ponto a ser observado é o fato de que enquanto o imóvel possui procedimentos muitas vezes burocráticos em sua venda, nos FIIs basta que o investidor insira uma ordem de venda na bolsa. A venda sendo concretizada, o crédito do valor ocorrerá na sua conta em D+2.
Outro fator determinante na hora de tomar a decisão de alocar em FIIs ou imóveis é o rendimento auferido e a tributação.
Enquanto no rendimento dos FIIs temos a isenção de imposto de renda para Pessoa Física, os rendimentos obtidos ao alugar um imóvel possuem imposto de renda, cuja alíquota inclusive pode chegar à 27,50% e deve ser recolhido via Carnê Leão.
Exemplo:
O locatário de um imóvel cujo o aluguel é de R$5.000,00 mensal, deverá recolher 27,50% desse valor à título de imposto de renda, com parcela dedutível de R$859,36.
Já nos FIIs esse valor não seria tributado, dando um maior potencial de rendimento ao investidor.
Vale lembrar que FIIs possuem isenção de IR para Pessoa Física no que se refere aos seus rendimentos. Porém, é importante ressaltar que isso não se aplica à venda das cotas em bolsa.
A venda tem IR de 20% sobre o rendimento auferido, que deve ser pago via DARF até o último dia útil do mês subsequente da venda, e diferente das ações, não possuem isenção de IR em vendas de até R$20.000,00.
Ou seja, se ao vender suas cotas o investidor teve lucro de R$200,00, é necessário o recolhimento de R$40,00 (20% sobre o lucro) via DARF.
Melhores fundos imobiliários para investir em 2022
Ao analisar as opções de FIIs, é importante que você se informe sobre o setor imobiliário, analise o histórico de rentabilidade dos fundos e cheque se o preço da cota está de acordo com o patrimônio do fundo. Veja abaixo os fundos que melhor performaram este ano:
| Código | Nome do Fundo | Valorização da Cota em 2022 | Valorização da cota + Rendimentos em 2022 |
| CARE11 | BRAZILIAN GRAVEYARD DEATH CARE | 44,04% | 44,04% |
| KFOF11 | KINEA FUNDO DE FUNDOS | 19,12% | 27,82% |
| HSML11 | HSI MALL | 15,50% | 23,03% |
| TRXF11 | TRX REAL ESTATE | 13,90% | 22,36% |
| RZAK11 | RIZA AKIN | 7,82% | 22,16% |
| MALL11 | MALLS BRASIL PLURAL | 13,60% | 21,17% |
Obs: Cotações e CDI apurados em 30/09/2022.
*Rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura. Este gráfico não é uma recomendação de investimento.
A escolha dos melhores fundos imobiliários para investir não deve ficar restrita à rentabilidade do fundo. Devem ser considerados também os seus objetivos, o perfil de investidor e o gestor do fundo e seu portfólio. Por isso, a melhor alternativa é falar com o seu Assessor de Investimentos para receber uma recomendação personalizada.
Gostou das informações e recomendações? Então, abra a sua conta para começar a investir em FIIs, conhecer nossa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários e aproveitar as melhores oportunidades do mercado imobiliário. Bons investimentos!
