Investir no mercado imobiliário sempre foi uma opção atrativa para quem busca diversificar a carteira e obter renda passiva.
No entanto, nem todos têm capital suficiente para comprar um imóvel ou gerenciar propriedades.
É aí que entram os REITs (Real Estate Investment Trusts), uma modalidade de investimento que permite participar do mercado imobiliário de forma acessível e diversificada.
Neste artigo, vamos explorar o que é REIT, como ele funciona, suas vantagens, riscos e como investir neste instrumento, mesmo morando no Brasil.
Se você já investe em Fundos Imobiliários (FIIs) ou está buscando novas oportunidades, continue lendo para entender se os REITs valem a pena.
O que é REIT?
REIT, ou Real Estate Investment Trust, é um fundo de investimento imobiliário que permite aos investidores aportar recursos em empreendimentos do setor sem precisar comprar propriedades diretamente.
Criado nos Estados Unidos na década de 1960, o REIT é um modelo que se espalhou pelo mundo, incluindo países como Brasil, Japão e Austrália.
Ele funciona como uma empresa ou truste que adquire, gerencia e opera imóveis comerciais, como shoppings, hospitais, hotéis e escritórios, distribuindo parte dos lucros aos acionistas na forma de dividendos.
A principal característica dos REITs é a obrigatoriedade de distribuir pelo menos 90% dos lucros tributáveis aos investidores. Isso os torna uma opção interessante para quem busca renda passiva.
Além disso, eles são negociados em bolsas de valores, o que facilita a compra e venda de cotas, sem a necessidade de lidar com a burocracia de comprar um imóvel físico.
Como funciona o REIT?
Os REITs operam de maneira semelhante aos fundos de investimento. Eles captam recursos de vários investidores e os utilizam para adquirir ou financiar empreendimentos imobiliários.
A gestão desses ativos é feita por profissionais especializados, que cuidam da administração, manutenção e negociação dos imóveis. Em troca, os investidores recebem dividendos periódicos, provenientes dos aluguéis e da valorização dos imóveis.
Um ponto importante é que os REITs são regulamentados de forma rigorosa. Nos EUA, por exemplo, eles precisam seguir regras específicas, como ter pelo menos 75% do patrimônio investido em imóveis ou títulos relacionados ao setor.
Além disso, devem gerar pelo menos 75% da receita a partir de aluguéis, vendas de propriedades ou juros de hipotecas. Essas regras garantem transparência e segurança para os investidores.
Outra vantagem é a liquidez. Como os REITs são negociados em bolsas de valores, os investidores podem comprar e vender cotas com facilidade, diferentemente de um imóvel físico, que pode levar meses para ser vendido.
REITs e FIIs: qual a diferença?
Embora ambos sejam fundos de investimento imobiliário, existem diferenças significativas entre REITs e FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário). A primeira delas é a localização: os REITs são mais comuns nos EUA e em outros países, enquanto os FIIs são típicos do mercado brasileiro.
Outra diferença está na tributação. No Brasil, os FIIs são isentos de imposto de renda para pessoas físicas sobre os dividendos recebidos, enquanto os REITs nos EUA são tributados, embora a alíquota possa variar.
Além disso, os REITs costumam ter um portfólio mais diversificado, incluindo imóveis comerciais, industriais e residenciais, enquanto os FIIs brasileiros tendem a focar em segmentos específicos, como shoppings ou logística.
Por fim, a gestão dos REITs é geralmente mais profissionalizada, com equipes especializadas em diferentes tipos de propriedades. Já os FIIs podem ser geridos por gestores locais com foco em mercados específicos.
Quais são os tipos de REITs?
Os REITs podem ser classificados em diferentes categorias, dependendo do tipo de ativo em que investem e de sua estratégia de negócios. As duas principais categorias são Equity REITs e Mortgage REITs.
A seguir, vamos explicar melhor cada um deles.
Equity REITs
Os Equity REITs são os mais comuns e investem diretamente em propriedades físicas, como shoppings, hotéis, escritórios e armazéns. Eles geram receita principalmente por meio de aluguéis e da valorização dos imóveis ao longo do tempo.
Por exemplo: um Equity REIT pode adquirir um shopping center e alugar as lojas para diferentes varejistas. Os lucros obtidos são distribuídos aos acionistas na forma de dividendos.
Esses REITs são considerados menos arriscados do que os Mortgage REITs, pois dependem menos de flutuações nas taxas de juros e mais da saúde do mercado imobiliário.
Mortgage REITs
Já os Mortgage REITs não investem diretamente em propriedades, mas sim em hipotecas e títulos lastreados em imóveis. Eles ganham dinheiro com os juros pagos pelos empréstimos hipotecários.
Por exemplo: um Mortgage REIT pode financiar a construção de um prédio comercial e receber juros sobre o empréstimo concedido.
Esses REITs são mais sensíveis às mudanças nas taxas de juros, o que pode aumentar o risco para os investidores. No entanto, eles também podem oferecer retornos mais altos em períodos de queda nas taxas de juros.
Quais são as vantagens de investir em REIT?
Investir em REITs oferece uma série de benefícios que os tornam atraentes para diferentes perfis de investidores. Abaixo, detalhamos as principais vantagens.
Acesso ao mercado imobiliário com baixo capital inicial
Uma das maiores vantagens dos REITs é a possibilidade de investir no mercado imobiliário sem a necessidade de grandes quantias de dinheiro.
Enquanto a compra direta de um imóvel exige um investimento significativo, os REITs permitem que você adquira cotas de um portfólio diversificado de propriedades com valores acessíveis — o que democratiza o acesso a um setor que antes era restrito a investidores de alto patrimônio.
Diversificação de investimentos
Os REITs oferecem exposição a um portfólio diversificado de imóveis, que pode incluir shoppings, hospitais, hotéis, armazéns logísticos e até mesmo infraestrutura.
Essa diversificação reduz o risco associado a investir em um único imóvel ou em um setor específico. Por exemplo, se um shopping enfrenta dificuldades, outros imóveis no portfólio podem compensar as perdas.
Liquidez superior ao mercado imobiliário tradicional
Diferentemente de um imóvel físico, que pode levar meses para ser vendido, os REITs são negociados em bolsas de valores.
Isso significa que você pode comprar e vender suas cotas com facilidade, garantindo flexibilidade e acesso ao seu dinheiro, se necessário.
Renda passiva através de dividendos
Os REITs são obrigados por lei a distribuir pelo menos 90% dos lucros tributáveis aos acionistas na forma de dividendos. Isso os torna uma excelente opção para investidores que buscam renda passiva.
Além disso, muitos REITs pagam dividendos trimestralmente, e alguns até mensalmente, proporcionando um fluxo de caixa regular.
Proteção contra a inflação
O mercado imobiliário tende a se valorizar com o tempo, e os aluguéis costumam ser reajustados de acordo com a inflação.
Por isso, os REITs podem ser uma boa forma de proteger o patrimônio contra a desvalorização da moeda, especialmente em períodos de alta inflação.
Gestão profissionalizada
Os REITs são administrados por equipes especializadas em gestão de imóveis, o que elimina a necessidade de o investidor se preocupar com questões como manutenção, aluguel e negociações.
Essa profissionalização pode resultar em melhores retornos e menor risco operacional.
E quais os riscos e desvantagens?
Apesar das vantagens, os REITs não estão livres de riscos. Abaixo, detalhamos os principais pontos de atenção para quem está considerando investir nessa modalidade.
Sensibilidade às taxas de juros
Um dos maiores riscos dos REITs é a sensibilidade às taxas de juros. Quando as taxas sobem, o custo do financiamento para os REITs aumenta, o que pode reduzir seus lucros e, consequentemente, os dividendos distribuídos.
Além disso, taxas de juros mais altas podem tornar outros investimentos, como títulos públicos, mais atraentes, reduzindo a demanda por REITs e pressionando seus preços para baixo.
Volatilidade do mercado imobiliário
Os REITs estão diretamente ligados ao desempenho do mercado imobiliário.
Crises econômicas, mudanças demográficas ou problemas específicos de setores (como o declínio de shoppings devido ao comércio online) podem afetar negativamente o valor dos imóveis e os aluguéis, impactando os resultados dos REITs.
Concentração em setores específicos
Alguns REITs são altamente especializados em determinados tipos de propriedades, como shoppings, hotéis ou hospitais. Essa concentração pode aumentar o risco, especialmente se o setor enfrentar dificuldades.
Por exemplo, durante a pandemia de COVID-19, REITs focados em hotéis e shoppings sofreram grandes perdas devido às restrições de viagens e ao fechamento de estabelecimentos.
Tributação sobre dividendos
Embora os REITs distribuam dividendos generosos, é importante lembrar que esses rendimentos podem ser tributados, dependendo do país de origem do REIT e da legislação fiscal do investidor.
Para brasileiros, os dividendos recebidos de REITs estrangeiros estão sujeitos à tributação nos EUA (via withholding tax) e também no Brasil, o que pode reduzir o retorno líquido.
Dependência da gestão profissional
Apesar de a gestão profissionalizada ser uma vantagem, ela também pode ser um risco. Má gestão, decisões equivocadas ou conflitos de interesse podem prejudicar o desempenho do REIT.
Por isso, é fundamental avaliar a reputação e a experiência da equipe gestora antes de investir.
Exposição a riscos geopolíticos
REITs internacionais estão sujeitos a riscos geopolíticos, como mudanças regulatórias, instabilidade política ou crises econômicas no país onde os imóveis estão localizados.
Por exemplo, um REIT com imóveis na Europa pode ser afetado por mudanças nas leis locais ou por uma recessão na região.
Custos de administração
Embora os REITs sejam uma forma acessível de investir no mercado imobiliário, eles não estão livres de custos.
Taxas de administração, custos de transação e impostos podem reduzir o retorno total do investimento. É importante analisar esses custos antes de investir.
Como funciona o pagamento de dividendos dos REITs?
Uma das principais atrações dos REITs é o pagamento de dividendos. Como mencionado, eles são obrigados a distribuir pelo menos 90% dos lucros tributáveis aos acionistas.
Esses pagamentos são feitos geralmente de forma trimestral, mas alguns REITs podem distribuir dividendos mensalmente.
Os dividendos são uma forma de os investidores receberem uma parcela dos lucros gerados pelos aluguéis e pela valorização dos imóveis.
No entanto, é importante lembrar que os dividendos dos REITs nos EUA são tributados, o que pode reduzir o retorno líquido para investidores estrangeiros.
Quais são os REITs que pagam mais dividendos?
Alguns REITs são conhecidos por oferecer dividendos atrativos. Entre os mais populares estão aqueles que investem em setores estáveis, como hospitais, armazéns logísticos e imóveis comerciais.
Exemplos incluem a Realty Income Corporation, conhecida como “The Monthly Dividend Company”, e a National Retail Properties, que investe em imóveis comerciais nos EUA.
No entanto, é importante analisar não apenas o rendimento dos dividendos, mas também a saúde financeira do REIT e sua capacidade de manter os pagamentos ao longo do tempo.
Afinal, vale a pena investir em REIT?
A resposta depende do seu perfil de investidor e dos seus objetivos. Se você busca diversificação, renda passiva e exposição ao mercado imobiliário internacional, os REITs podem ser uma excelente opção.
No entanto, é importante estar ciente dos riscos, como a sensibilidade às taxas de juros e as flutuações do mercado imobiliário.
Para quem já investe em FIIs, os REITs podem ser uma forma de diversificar ainda mais a carteira, especialmente em mercados mais maduros, como o dos EUA.
Como investir em REITs morando no Brasil?
Investir em REITs morando no Brasil é mais fácil do que parece.
Uma das formas mais comuns é por meio de corretoras e contas de investimento, como a do Daycoval, que permitem comprar ações de REITs listados em bolsas estrangeiras, como a NYSE (Bolsa de Valores de Nova York).
Outra opção é investir em ETFs (Exchange-Traded Funds) que replicam índices de REITs, como o Vanguard Real Estate ETF (VNQ).
Antes de investir, é importante pesquisar as taxas cobradas pela corretora e entender as implicações fiscais, já que os dividendos recebidos no exterior estão sujeitos à tributação no Brasil.
Conclusão
Os REITs são uma forma acessível e diversificada de investir no mercado imobiliário internacional.
Eles oferecem vantagens como renda passiva, liquidez e proteção contra a inflação, mas também envolvem riscos, como a sensibilidade às taxas de juros e às flutuações do mercado.
Se você está pensando em diversificar sua carteira e explorar novas oportunidades, os REITs podem ser uma excelente opção.
Para começar, acesse a sua conta do Daycoval e descubra como podemos ajudar você a investir de forma inteligente e segura.
