Você sabia que existem diferentes tipos de fundos imobiliários (FIIs)? Cada um deles tem características próprias e atendem a diferentes objetivos de investimento.
Escolher o FII certo pode ser uma excelente forma de diversificar sua carteira e gerar renda passiva. No entanto, por serem produtos de renda variável, é importante conhecer as nuances de cada tipo para não expor seu patrimônio a riscos indesejados.
Neste guia, vamos explicar os tipos de FIIs disponíveis no mercado, com suas características, vantagens e desvantagens.
Continue a leitura e entenda como cada um pode impactar seu portfólio de investimentos e como fazer escolhas mais assertivas de acordo com seu perfil.
Resumo executivo
O simulador de investimentos gratuito do Banco Daycoval pode recomendar fundos de investimento adaptados ao seu perfil e objetivos financeiros!
Fundos imobiliários (FIIs) permitem acessar o mercado imobiliário sem precisar comprar imóveis fisicamente.
Os FIIs podem ser classificados nas seguintes categorias: fundos de tijolo, fundos de papel, híbridos, fundos de fundos (FOFs) e fundos de desenvolvimento.
FIIs oferece renda passiva mensal, com isenção de Imposto de Renda para pessoas físicas.
Em janeiro de 2026, o número de cotistas de FIIs no Brasil ultrapassou 3 milhões, um recorde triplo, segundo dados divulgados pela B3.
O que são fundos imobiliários (FIIs)?
Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são uma modalidade de investimento coletivo, na qual o dinheiro de vários investidores é reunido para aplicar em ativos do mercado imobiliário.
Esses fundos são administrados por gestores especializados e têm como objetivo investir em diversos tipos de ativos do mercado imobiliário.
Independentemente dos tipos de fundos imobiliários, todos eles são investimentos de renda variável. Sendo assim, os preços dos ativos podem flutuar de acordo com condições econômicas e aspectos relacionados aos ativos do fundo.
Só que existem muitos atrativos nesse tipo de investimento. Por exemplo:
- Isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos para pessoas físicas;
- Uma excelente forma de diversificar sua carteira de investimentos;
- A possibilidade de se expor ao mercado imobiliário sem a necessidade de adquirir um imóvel físico;
- FIIs acessíveis, com cotas a partir de menos de R$ 10;
- Distribuição de rendimentos mensais, conforme a performance do fundo.
Criados oficialmente no Brasil em 1993 pela Lei 8.668, os FIIs foram regulamentados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
Desde então, têm atraído cada vez mais investidores que buscam diversificação e uma forma de expor seu capital ao mercado imobiliário. O momento atual é de forte expansão.
Segundo dados divulgados pela B3, em janeiro de 2026 o número de cotistas de FIIs no Brasil ultrapassou os 3 milhões, o estoque financeiro chegou a R$ 200 bilhões e a liquidez deu um salto de quase 50% no volume médio diário (ADTV) negociado.
Até por isso, conhecer os tipos de fundos imobiliários é tão importante: você passa a entender quais deles são mais ou menos arriscados, e como eles podem te ajudar a alcançar os seus objetivos financeiros.
Aproveite para conferir, no vídeo, os principais pontos sobre os fundos de investimento em 2026, com Pedro Schettino, especialista em investimentos do Banco Daycoval:
Como funcionam os fundos imobiliários?
Um FII capta recursos por meio da emissão de cotas, que são adquiridas pelos investidores. Cada cota representa uma fração do patrimônio do fundo.
Com os recursos captados, o FII investe em diferentes tipos de ativos imobiliários, como edifícios comerciais, galpões logísticos, shoppings, hotéis, CRIs etc. Esses ativos geram uma renda para o fundo, que é distribuída aos cotistas.
Além dos rendimentos periódicos, as cotas dos FIIs podem se valorizar ao longo do tempo, refletindo a valorização dos ativos imobiliários detidos pelo fundo. Essa valorização é uma fonte adicional de retorno para os cotistas.
As cotas dos FIIs são negociadas em bolsa de valores, proporcionando liquidez aos investidores. Isso significa que os cotistas podem comprar ou vender suas cotas a qualquer momento durante o horário de funcionamento do mercado.
Os FIIs também oferecem diversificação, porque investem em diferentes tipos de ativos imobiliários e regiões geográficas.
A gestão profissional realizada pelo gestor do fundo visa maximizar o retorno para os cotistas.
Quais são os tipos de fundos imobiliários do mercado?
Os 5 principais tipos de fundos imobiliários (FIIs) são:
- Fundos de tijolo
- Fundos de papel (CRI)
- Fundos híbridos
- Fundos de fundos (FOFs)
- Fundos de desenvolvimento
Assim como cada investimento de renda fixa e de renda variável está atrelado a diferentes índices e situações mercadológicas, os FIIs também são segmentados. Cada um tem características e estratégias de investimento específicas. Confira a seguir:
1. Fundos de tijolo
Os fundos de tijolo investem em imóveis físicos, como shoppings, escritórios, galpões logísticos e imóveis residenciais.
Esses fundos administram os imóveis, buscando gerar renda por meio do aluguel dessas propriedades. A renda gerada com os aluguéis é repassada aos cotistas, normalmente de forma mensal.
Fundos de lajes corporativas
Esses fundos investem em imóveis comerciais, como escritórios de empresas. Os aluguéis pagos pelas empresas inquilinas representam a principal fonte de rendimento para os cotistas.
Fundos de shoppings
Investem em shopping centers, buscando aproveitar o fluxo de consumidores que geram aluguel para lojas e quiosques. A diversificação de inquilinos é uma vantagem para esse tipo de fundo.
Fundos logísticos
Focados em galpões logísticos e centros de distribuição, esses fundos são beneficiados pelo crescimento do comércio eletrônico, já que muitas empresas dependem de grandes espaços para armazenagem e distribuição de produtos.
Fundos residenciais
Investem em imóveis residenciais alugados para pessoas físicas. Esses fundos buscam gerar rendimento com o pagamento de aluguéis mensais.
2. Fundos de papel (CRI)
Os fundos de papel investem em títulos de crédito imobiliário, como:
- Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs)
- Letras de Crédito Imobiliário (LCIs)
- Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs)
- Letras Hipotecárias (LHs)
- Cotas de Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDCs)
Ou seja: o desempenho do fundo depende da performance desses títulos, conforme a estratégia montada pela gestora (que não precisa investir em todos esses títulos, necessariamente).
Como os fundos de papel geram renda?
O rendimento dos fundos de papel é gerado a partir dos juros pagos sobre esses CRIs. Esses juros são acumulados no fundo e distribuídos periodicamente aos cotistas, geralmente de forma mensal.
O cálculo dos rendimentos dos fundos de papel é simples: se um fundo investe em CRIs que pagam, por exemplo, 10% ao ano, os cotistas recebem proporcionalmente ao número de cotas que possuem.
3. Fundos híbridos
Os fundos híbridos combinam investimentos tanto em imóveis físicos quanto em títulos de crédito imobiliário.
Esse tipo de fundo oferece uma diversificação natural, já que o gestor pode ajustar sua carteira de acordo com as condições de mercado.
O objetivo é equilibrar o risco entre os aluguéis de imóveis e os juros dos títulos, o que proporciona ao investidor uma renda mais estável e diversificada.
4. Fundos de fundos (FOFs)
Os Fundos de Fundos (FOFs) são FIIs que investem em cotas de outros fundos imobiliários, em vez de investir diretamente em imóveis ou títulos.
Ao adquirir uma cota de um FOF, o investidor está, na prática, comprando uma participação em uma cesta diversificada de outros FIIs.
Esses fundos são uma excelente forma de diversificação, porque o gestor do FOF seleciona e administra os fundos subjacentes, buscando o melhor equilíbrio entre risco e retorno.
5. Fundos de desenvolvimento
Os fundos de desenvolvimento são voltados para o financiamento de projetos imobiliários em fase de construção.
Ao investir em um fundo de desenvolvimento, o cotista está, na prática, financiando a construção de imóveis que, uma vez concluídos, serão vendidos ou alugados.
Esses fundos oferecem uma potencial valorização relevante, mas também possuem maior risco, uma vez que dependem do sucesso da obra e da comercialização ou aluguel das unidades.
Comparativo entre os tipos de fundos imobiliários
Confira a tabela que compara os tipos de FIIs em relação ao rendimento, vantagens, riscos e liquidez:
| Tipo de FII | Renda | Vantagens | Risco | Liquidez |
| Fundos de Tijolo | Renda proveniente de aluguéis de imóveis físicos (shoppings, galpões, lajes corporativas) | Renda mensal recorrente, potencial de valorização do imóvel, proteção contra a inflação | Vacância (imóvel vazio), inadimplência dos inquilinos | Média, dependente do imóvel |
| Fundos de Papel (Recebíveis) | Renda proveniente dos juros de títulos imobiliários, como CRIs e LCIs | Geralmente rendem acima do CDI ou inflação, menor volatilidade em certos cenários | Risco de crédito (calote), menor valorização patrimonial | Alta, cotas negociadas na bolsa |
| Fundos Híbridos | Combinação de renda de imóveis e juros de títulos imobiliários | Equilíbrio entre a geração de renda dos imóveis e o alto rendimento dos títulos | Diversificação de riscos, mas dependente do mix de ativos | Média a alta, dependente da gestão |
| Fundos de Fundos (FoFs) | Renda proveniente dos rendimentos de outros FIIs | Diversificação automática, gestão ativa profissional | Risco de gestão, baixo controle sobre os ativos específicos | Alta, cotas negociadas na bolsa |
| Fundos de Desenvolvimento | Renda proveniente da venda ou aluguel de imóveis em desenvolvimento | Alto potencial de retorno | Alto risco de execução, atrasos em obras | Baixa, pois depende do projeto |
Vantagens e desvantagens dos FIIs
Os Fundos Imobiliários (FIIs) oferecem vantagens como renda passiva mensal, isenção de Imposto de Renda para pessoa física e opções com alta liquidez.
Por outro lado, as desvantagens existem, como a volatilidade nas cotas, risco de vacância e sensibilidade à variação da taxa de juros.
Vantagens
- Renda passiva mensal: Dividendos recorrentes, ideais para quem busca fluxo de caixa constante.
- Isenção de IR: Dividendos isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas.
- Acessibilidade e diversificação: Investir em grandes imóveis (shoppings, lajes corporativas, galpões) com baixo valor de cota, diversificando sua carteira.
- Liquidez: Facilidade de negociação das cotas na Bolsa de Valores (B3), ao contrário da venda de imóveis físicos.
- Gestão profissional: Especialistas cuidam da administração, compra e venda dos imóveis.
Desvantagens
- Volatilidade: O valor das cotas pode oscilar, gerando prejuízo se vendidas no momento errado.
- Risco de vacância: Imóveis sem inquilinos reduzem os dividendos, especialmente em fundos de tijolo.
- Risco de crédito/inadimplência: Inquilinos podem não pagar aluguéis (fundos de tijolo) ou devedores podem não pagar títulos (fundos de papel).
- Sensibilidade aos juros: Altas na taxa Selic tornam a renda fixa mais atrativa, o que pode desvalorizar as cotas de FIIs.
- Taxas de administração: Custos de gestão que podem reduzir o retorno líquido para os cotistas.
Indicadores essenciais para analisar FIIs
Ao analisar fundos imobiliários (FIIs), é fundamental compreender os principais indicadores financeiros que ajudam a medir o desempenho e os riscos dos investimentos:
- P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial): Compara o valor de mercado da cota com o valor patrimonial do fundo. Um P/VP abaixo de 1 pode indicar deterioração dos ativos, vacância ou gestão pouco eficiente.
- DY (Dividend Yield): Representa o retorno percentual que o investidor pode esperar de rendimentos (dividendos) anuais, com base no preço da cota. Quanto maior o DY, mais atrativo o fundo pode ser para quem busca renda passiva.
- Taxa de Vacância: Mede a percentagem de imóveis vagos no portfólio do fundo. Quanto maior a vacância, menor a geração de receita, o que impacta diretamente nos dividendos pagos.
- Liquidez: Refere-se à facilidade de comprar ou vender as cotas do fundo. Fundos com maior liquidez oferecem uma negociação mais rápida e menos volatilidade de preço.
Saiba mais: Como analisar um FII: guia completo para escolher bons fundos imobiliários
Como investir em fundos imobiliários?
Agora que você já conhece os diferentes tipos de fundos imobiliários, hora de entender como investir em FIIs. Confira algumas das dicas que separamos para você identificar as melhores oportunidades.
- Alinhe o FII ao seu perfil de investimento: Antes de escolher um fundo, avalie se ele é compatível com o seu perfil, seja conservador, moderado ou arrojado.
- Verifique o Dividend Yield (DY): O DY indica a proporção de renda distribuída aos cotistas. Quanto maior o DY, mais atrativo pode ser o fundo, especialmente para quem busca renda passiva.
- Estude o histórico de rendimentos: Analise os rendimentos passados e a valorização das cotas do fundo. Isso ajuda a entender o desempenho e a consistência do fundo ao longo do tempo.
- Avalie a situação dos ativos para FIIs de tijolo: No caso de fundos imobiliários que investem em imóveis físicos, é importante verificar aspectos como inadimplência, taxa de vacância e a qualidade dos imóveis sob gestão.
- Pesquise sobre a gestão do fundo: A qualidade da gestão é essencial para o sucesso do fundo. Busque opiniões de outros investidores e informações sobre a experiência e a estratégia da gestora.
Por fim, você precisa encontrar um bom banco de investimentos para acessar a Bolsa de Valores (B3) para investir em fundos imobiliários. Acesse e conheça as opções de fundos de investimento do Daycoval!
Como escolher o melhor tipo de FII para seu perfil
A escolha do tipo de fundo imobiliário (FII) ideal depende do seu perfil de investidor e dos seus objetivos financeiros. Confira algumas dicas práticas encontrar essa resposta:
- Iniciante: Se você está começando no mundo dos investimentos, os fundos de tijolo podem ser uma boa opção, porque oferecem renda passiva com imóveis físicos e uma gestão profissional.
- Conservador: Para quem busca segurança, considere os fundos de papel (CRI), já que eles tendem a ser menos voláteis e oferecem rendimentos mais previsíveis. No entanto, é importante analisar o risco de crédito e os juros do mercado.
- Arrojado: Se o seu perfil é mais arrojado e você está disposto a correr mais riscos, os fundos híbridos ou mesmo os de desenvolvimento podem ser interessantes.
- Diversificação: Caso deseje se expor a diferentes tipos de ativos, os fundos de fundos (FOFs) oferecem uma diversificação automática, porque investem em diversos outros fundos imobiliários, o que pode diluir os riscos.
Vale a pena investir em fundos imobiliários?
Investir em fundos imobiliários (FIIs) pode ser uma excelente forma de diversificar seu portfólio e gerar renda passiva, além de permitir o acesso ao mercado imobiliário com baixo capital inicial.
Com rendimentos mensais, isenção de Imposto de Renda (para pessoas físicas) e a gestão profissional dos ativos, os FIIs oferecem oportunidades tanto para investidores conservadores quanto para os mais arrojados.
Contudo, por ser um investimento de renda variável, é importante considerar os riscos, que nesse caso são: vacância, inadimplência e a sensibilidade às taxas de juros.
Por isso, antes de investir, é essencial avaliar os tipos de FIIs e os indicadores que impactam seu desempenho, de acordo com seu perfil de investidor.
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Conclusão
Cada tipo de FII, seja de tijolo, papel, híbrido, fundos de fundos (FOFs) ou fundos de desenvolvimento, tem características próprias, que podem atender a necessidades de diversificação, renda passiva e potencial de valorização.
Ao conhecer os diferenciais de cada fundo, você pode avaliar melhor os riscos e as oportunidades que eles oferecem, ajustando sua carteira de acordo com o seu perfil de investidor.
Se você está pronto para continuar sua jornada no mundo dos investimentos, explore o blog de investimentos e finanças do Daycoval, que oferece conteúdos completos e exclusivos para ajudar você a tomar decisões mais informadas.
Disclaimer:
Este material foi elaborado pelo Banco Daycoval S.A (“Daycoval”). As informações deste material são apenas informativas e não constituem solicitação, oferta ou recomendação de compra ou venda de ativos financeiros. Antes de qualquer decisão de investimento, os clientes deverão realizar o processo de suitability e confirmar se o produto apresentado é indicado para o seu perfil de investidor. Para fins de verificação da adequação do perfil do investidor aos produtos de investimento oferecidos, é utilizado a metodologia de adequação por produto, nos termos das Regras e Procedimentos do Código ANBIMA de Distribuição de Produtos de Investimento. Fundos de investimento não contam com garantia do administrador do fundo, do gestor da carteira ou de qualquer mecanismo de seguro. Leia a lâmina de informações essenciais, se houver, e o regulamento do fundo antes de investir. O investimento em Fundos de Investimento não é garantido pelo Fundo Garantidor de Crédito – FGC. Os produtos apresentados neste relatório podem não ser adequados para todos os clientes. Fundos de Investimentos Imobiliários (FII) são investimentos em renda variável sujeitos a riscos de mercado, crédito, liquidez e do setor imobiliário, incluindo variações no valor dos imóveis. O valor das cotas pode oscilar conforme as condições de mercado e o desempenho dos ativos da carteira. As cotas são negociadas em mercado secundário e sua liquidez depende das condições de mercado, podendo haver dificuldade de venda em determinados momentos. O Banco Daycoval não se responsabiliza por decisões de investimento tomadas com base neste material, nem por prejuízos decorrentes de seu uso. É recomendada a leitura cuidadosa da lâmina de informações essenciais e do regulamento do fundo de investimento pelo investidor antes de aplicar seus recursos.
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