Já pensou na possibilidade de investir em imóveis, mas sem a necessidade de lidar com toda a operação direta dos imóveis físicos?
É isso que os fundos de investimentos imobiliários têm a oferecer — e com a possibilidade de receber rendimentos mensais.
Então, que tal estudar bem o ativo para descobrir se vale mesmo a pena esse tipo de aplicação? Vamos começar com os fundos de papel.
Neste artigo, vamos explorar tudo sobre os fundos, desde seu conceito básico até estratégias para escolher os melhores fundos imobiliários de papel.
Se você está buscando alternativas para diversificar sua carteira de investimentos, continue lendo e descubra se os FIIs de papel são para você!
O que são fundos de papel?
Os fundos de papel, também chamados de FIIs de papel, são uma categoria específica de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) que, em vez de adquirir imóveis físicos (como shoppings, galpões logísticos ou prédios comerciais), investem majoritariamente em títulos de crédito lastreados em operações imobiliárias.
Esses fundos compõem suas carteiras com os instrumentos financeiros abaixo.
CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários)
Títulos emitidos por empresas do setor imobiliário, lastreados em direitos creditórios (como vendas de imóveis na planta ou recebíveis de aluguéis).
Eles funcionam de forma semelhante às debêntures, mas com lastro imobiliário.
LCI (Letra de Crédito Imobiliário)
Títulos de renda fixa emitidos por bancos, garantidos por créditos originados em financiamentos imobiliários.
São ativos com isenção de IR para pessoas físicas, o que pode ser vantajoso.
Debêntures imobiliárias
Títulos de dívida emitidos por empresas do setor, muitas vezes com garantia real em imóveis.
Eles podem oferecer taxas atrativas, mas carregam risco de crédito do emissor.
Contratos de aluguel e recebíveis
Alguns fundos investem em contratos de locação ou direitos creditórios derivados de arrendamentos comerciais.
Fundos de papel e de tijolo: qual a diferença?
A principal distinção entre esses dois tipos de FIIs está na natureza dos ativos que compõem suas carteiras. Veja um comparativo detalhado:
| Característica | Fundos de papel | Fundos de tijolo |
|---|---|---|
| Tipo de ativo | Títulos de dívida (CRI, LCI, debêntures) | Imóveis físicos (shoppings, galpões, escritórios) |
| Risco principal | Risco de crédito (inadimplência do emissor) | Risco de vacância (espaços desocupados) e desvalorização do imóvel |
| Liquidez | Alta (cotas negociadas na bolsa com facilidade) | Variável (depende da demanda pelo imóvel) |
| Rentabilidade | Mais previsível (juros fixos ou indexados) | Variável (depende de aluguéis e valorização do imóvel) |
| Sensibilidade a juros | Mais sensível (especialmente se pós-fixado) | Menos sensível (valor atrelado ao mercado imobiliário) |
| Potencial de valorização | Limitado (renda fixa) | Maior (se o imóvel se valorizar) |
Mas, então, qual escolher entre fundos de papel e fundos de tijolo:
- Fundos de papel costumam ser mais indicados para quem busca renda passiva estável e menor exposição a oscilações do mercado imobiliário físico.
- Fundos de Tijolo podem ser mais adequados para quem acredita na valorização de imóveis e está disposto a correr riscos de vacância e ciclos de mercado.
Como funcionam os fundos de papel?
Esses ativos operam de maneira diferente dos tradicionais fundos imobiliários que investem em imóveis físicos.
Enquanto os fundos de tijolo lidam com a gestão de propriedades reais, os FIIs de papel atuam como intermediários financeiros, aplicando o capital dos cotistas em títulos de crédito imobiliário.
O modelo oferece vantagens como maior liquidez e previsibilidade de rendimentos, mas também apresenta particularidades importantes em seu funcionamento.
Vamos explicar passo a passo como esses fundos operam, desde a captação de recursos até a distribuição de proventos aos investidores.
1. Captação de recursos: como os fundos levantam capital
O ciclo financeiro começa por meio da captação de recursos junto a investidores — que ocorre com a emissão de cotas (pequenas frações do patrimônio do fundo).
No processo de captação, o fundo lança suas cotas no mercado primário (quando novas) ou negocia-as no secundário (já existentes). E, aí, investidores compram essas cotas através de corretoras, injetando dinheiro no fundo.
Em seguida, o gestor do fundo aloca o capital em uma carteira diversificada de títulos imobiliários, como CRIs, LCIs e debêntures.
2. Geração de rendimentos: de onde vem os proventos?
O coração do modelo de negócios dos fundos de papel está na capacidade de transformar pagamentos de juros em rendimentos para os cotistas.
Primeiro, as construtoras, os bancos ou outras empresas que emitiram os títulos pagam juros periódicos ao fundo — esses valores são acumulados e posteriormente distribuídos aos investidores.
3. Distribuição de dividendos: quando e como o investidor recebe
Um dos principais atrativos dos FIIs de papel é a distribuição regular de rendimentos. A maioria deles distribui proventos mensal ou trimestralmente. Alguns, inclusive, podem ter políticas específicas, como pagamentos semestrais.
E como funciona o cálculo dos rendimentos dos fundos de papel e outros ativos semelhantes: basicamente, se um fundo investe em CRIs pagando 10% ao ano, os cotistas recebem proporcionalmente ao número de cotas que possuem.
Importante destacar: em geral, os rendimentos já são apresentados líquidos de taxas de administração, mas é importante verificar o regulamento do fundo.
4. Negociação na Bolsa: como as cotas circulam no mercado
Diferentemente de um imóvel físico, que pode levar meses para ser vendido, as cotas de fundos de papel podem oferecer liquidez diária na B3, mas isso depende da demanda por suas cotas no mercado.
Com isso, as cotas são negociadas na B3 sob tickers específicos (ex: KNCR11, XPCI11) e podem ser compradas/vendidas a qualquer horário de pregão.
E, aí, o que acontece? O valor da cota oscila conforme oferta e demanda e o investidor pode decidir negociar com:
- Ágio (acima do valor patrimonial) quando há muita procura;
- Deságio (abaixo do VP) em momentos de baixa liquidez.
Essa característica permite que investidores entrem e saiam rapidamente do investimento, algo impossível em imóveis físicos, por exemplo.
Quais são as vantagens e desvantagens dos FIIs de papel?
Acha que vale a pena investir em fundos de papel? Então, proteja-se de imprevistos com um amplo conhecimento sobre o ativo.
E, para isso, aproveite para conhecer os prós e contras para que as suas decisões permaneçam alinhadas com seus objetivos financeiros.
Vantagens dos FIIs de papel
- Renda previsível: como investem majoritariamente em títulos de dívida (CRIs, LCIs), muitos fundos de papel oferecem rentabilidade pré ou pós-fixada, e isso traz mais previsibilidade de fluxo de caixa comparado a FIIs de tijolo;
- Liquidez: cotas negociadas diariamente na B3 permitem resgates rápidos (diferente de imóveis físicos, que podem levar meses para vender);
- Diversificação facilitada: um único fundo pode ter dezenas de títulos diferentes (ex: CRIs de várias construtoras), reduzindo risco concentrado;
- Benefícios fiscais: isenção de rendimentos mensais distribuídos por FIIs, desde que o fundo tenha, no mínimo, 50 cotistas e as cotas sejam negociadas exclusivamente em Bolsa ou mercado de balcão organizado. (até R$ 20 mil ao mês) e apenas 20% sobre ganho de capital na venda;
- Acesso a créditos imobiliários de alto valor: permitem que pequenos investidores participem de operações que normalmente exigiriam milhões (ex: financiamento de shopping centers).
Desvantagens e riscos
- Risco de crédito: se o emissor do CRI/debênture entrar em default, o fundo (e consequentemente os cotistas) podem ter perdas;
- Sensibilidade a taxas de juros: fundos com títulos pós-fixados sofrem quando os juros caem (e vice-versa);
- Custos ocultos: taxas de administração (geralmente entre 0,5% e 2% ao ano) corroem parte dos rendimentos;
- Potencial limitado de valorização: diferente de imóveis físicos que podem se valorizar, a maioria do retorno vem dos juros;
- Complexidade na análise: requer entender a qualidade dos emitentes dos títulos, não apenas o imóvel (como em FIIs tradicionais).
Quais são os melhores FIIs de papel para investir em 2025?
Vamos ver quais FIIs podem trazer boas surpresas para quem vai investir em renda variável em 2025? Confira a carteira recomendada do Daycoval para maio, que inclui FIIs de papel e de outras categorias:
Não sabe por onde começar? O Daycoval também oferece opções interessantes para investidores que buscam FIIs de papel com gestão especializada. Consulte as opções de renda variável, aqui!
Como avaliar e escolher o melhor FII de papel?
Escolher um bom fundo de papel exige mais do que apenas olhar para a rentabilidade passada. Siga o método de análise abaixo para fundamentar ainda mais as suas escolhas!
A qualidade da carteira do fundo
Um bom fundo de papel deve ter uma carteira bem diversificada e segura. Veja o que observar:
- O ideal é que o fundo invista em títulos de 15 a 20 emissores diferentes. Assim, se um deles tiver problemas, o impacto no fundo será menor;
- Prefira CRIs com classificação A- ou superior. Isso significa que são títulos com menor risco de calote;
- Evite fundos que concentram muitos títulos em um único setor (como só construção civil). Uma carteira variada (logística, shoppings, escritórios) reduz riscos.
Histórico de desempenho: o que avaliar?
Antes de investir, verifique como o fundo se comportou no passado. Por exemplo, a consistência nos pagamentos: procure fundos que distribuam dividendos regularmente há pelo menos 2 anos.
Avalie também a taxa de inadimplência: o ideal é que menos de 2% dos títulos estejam em atraso ou default.
E confira a estabilidade nos proventos: é importante que a variação mensal dos rendimentos seja inferior a 15%. Proventos que oscilam muito podem indicar problemas.
Indicadores financeiros que fazem diferença
Alguns números ajudam a identificar se o fundo é uma boa escolha. Entenda por meio da tabela abaixo:
| Indicador | O que é bom | Sinal de alerta |
|---|---|---|
| Dividend Yield (DY) | 0,7% a 1,2% ao mês | Acima de 1,5% (pode ser risco alto) |
| Preço/Valor Patrimonial (P/VP) | Entre 0,95 e 1,05 | Acima de 1,10 (pode estar caro) |
| Vacância | Menos de 5% | Mais de 10% (problemas nos recebíveis) |
Governança e transparência: confiança é fundamental
Um fundo sério deve oferecer detalhes sobre os títulos, emissores e performance. E a experiência da gestora também conta.
Por isso, verifique se a administradora tem histórico no mercado e também se há um alinhamento de interesses com os seus próprios.
Dica final: sempre consulte os relatórios mensais antes de investir. Eles revelam se o fundo cumpre o que promete!
Afinal, vale a pena investir em FIIs de papel?
A resposta depende do seu perfil financeiro e objetivos. Vale a pena se você:
- Busca renda passiva mensal previsível;
- Quer exposição ao imobiliário sem os custos de propriedade física;
- Precisa de liquidez superior a imóveis tradicionais;
- Aceita um risco moderado (entre renda fixa e ações).
Mas evite os fundos de papel se:
- Seu objetivo principal é a valorização agressiva (melhor FIIs de tijolo ou ações);
- O seu perfil é conservador extremo (prefira Tesouro Direto ou CDBs);
- Não tem disposição para acompanhar os relatórios periódicos.
Como investir em fundos de papel?
Para começar a investir em fundos de papel, abra uma conta em um banco de investimentos, como o Daycoval. O processo é totalmente digital e gratuito.
Depois, transfira os recursos para sua conta. Muitos fundos permitem compras a partir de valores pequenos, com possibilidade de compra fracionada a partir de R$ 10 em alguns casos.
Na hora de selecionar os fundos, utilize os critérios que mencionamos anteriormente sobre qualidade da carteira e histórico de desempenho.
Uma boa estratégia é começar com três a cinco fundos diferentes para diversificar seus investimentos.
Após investir, acompanhe regularmente os relatórios mensais e fique de olho em qualquer mudança na política de investimentos dos fundos escolhidos.
Precisa de mais ajuda? O Daycoval tem tudo o que você precisa para tomar decisões informadas e em alinhamento aos seus objetivos? Registre-se no Daycoval Investe e comece hoje mesmo!
Perguntas frequentes sobre os fundos imobiliários de papel
Aprenda mais sobre os fundos de papel a partir das principais dúvidas que as pessoas têm sobre o assunto!
Quanto preciso para começar a investir?
O valor mínimo varia conforme o preço da cota do fundo. Alguns fundos têm cotas em torno de R$ 90, mas muitas cotas, hoje em dia, são disponibilizadas em preços mais acessíveis, como R$ 10, cada.
Existe risco de perder tudo?
Embora raro, é possível, principalmente se o fundo investir em títulos de qualidade ruim. Por isso é tão importante analisar bem a carteira antes de investir.
Como os FIIs de papel se comparam com LCIs e LCAs?
Os fundos de papel oferecem maior liquidez, pois podem ser vendidos a qualquer momento na bolsa, enquanto LCIs/LCAs têm prazo de carência. A rentabilidade dos FIIs tende a ser variável, enquanto LCIs/LCAs oferecem retorno fixo. Nos dois casos há benefícios fiscais.
Preciso declarar no imposto de renda?
Sim. Os dividendos são isentos, mas as vendas de cotas devem ser declaradas como renda variável, e as cotas em posse devem constar em bens e direitos.
Em que horário posso negociar?
As operações acontecem no horário normal da B3, das 10h às 17h, de segunda a sexta-feira.
Conclusão
Os fundos de papel são uma opção interessante para quem quer exposição ao mercado imobiliário sem a complexidade de lidar com imóveis físicos.
Eles oferecem renda mensal relativamente previsível e maior liquidez que investimentos diretos em propriedades.
Em 2025, com as taxas de juros em queda, esses fundos se tornam particularmente atraentes para diversificar carteiras de investimento.
O Daycoval está à disposição para ajudar você a montar uma estratégia adequada ao seu perfil e objetivos financeiros.
