Investir em imóveis é algo que já faz parte da cultura do brasileiro. O que muita gente não sabe é que investir em Fundos Imobiliários (FIIs) é uma alternativa bem interessante para lucrar com o mercado imobiliário sem precisar comprar um imóvel.
Não à toa, esse tipo de investimento está cada vez mais popular no Brasil. Segundo dados divulgados pela B3, a marca histórica de 3 milhões de investidores foi superada em janeiro de 2026, com 3,033 milhões de cotistas registrados.
O desempenho geral do setor também chama atenção. Em 2025, os Fundos Imobiliários registraram alta de 21,1%, de acordo com o IFIX, índice da bolsa que acompanha o desempenho médio dos FIIs.
Ao optar por esse tipo de aplicação, você aproveita as oportunidades do mercado imobiliário sem precisar se envolver nos processos caros e burocráticos para a aquisição de um imóvel.
Parece uma boa ideia, né? Se você se interessou, continue lendo este artigo para saber o que são e como funcionam os Fundos Imobiliários, como investir, riscos, vantagens e muito mais. Boa leitura!
Resumo executivo
- O desempenho dos FIIs depende de fatores como qualidade dos ativos, gestão e cenário econômico
- Fundos Imobiliários permitem investir no mercado imobiliário por meio da compra de cotas negociadas na bolsa
- Os FIIs podem gerar renda com dividendos distribuídos pelos ativos do fundo
- Existem diferentes tipos de fundos, como tijolo, papel, híbridos e fundos de fundos
- O investimento pode ser feito diretamente pela B3 por meio de uma corretora
- Os rendimentos distribuídos aos cotistas podem ser isentos de Imposto de Renda em algumas condições
O que é fundo imobiliário?
Fundos Imobiliários, conhecidos pela sigla FIIs, são fundos de investimento que aplicam recursos em ativos ligados ao mercado imobiliário. Esses ativos podem incluir imóveis físicos ou títulos financeiros relacionados ao setor.
Na prática, esse tipo de fundo reúne investidores interessados em participar coletivamente de empreendimentos imobiliários. Cada participante compra cotas do fundo, que representam uma fração do patrimônio total administrado.
No Brasil, os FIIs são regulamentados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e negociados na B3, a bolsa de valores brasileira. Assim, os investidores compram e vendem cotas, da mesma forma que ocorre com ações.
Os recursos captados pelo fundo são direcionados para diferentes ativos do setor imobiliário. Cada cotista passa a participar dos resultados gerados por esses investimentos, de forma proporcional à quantidade de cotas que possui.
Como funcionam os FIIs?
Os FIIs funcionam por meio da emissão e negociação de cotas na bolsa de valores. quando um investidor adquire cotas de um fundo imobiliário, ele passa a ter participação indireta nos ativos que compõem o portfólio do fundo.
Essas cotas são negociadas na B3, e seus preços variam ao longo do tempo conforme fatores como condições do mercado imobiliário, desempenho dos ativos e expectativas dos investidores.
A gestão do fundo fica sob responsabilidade de uma instituição administradora e de um gestor profissional. Esses agentes tomam decisões sobre aquisição, venda e administração dos ativos que integram o fundo, sempre de acordo com a política de investimento definida no regulamento.
Na prática, o investidor não precisa administrar imóveis nem negociar contratos de locação. O gestor conduz essas atividades e busca gerar resultados a partir da exploração econômica dos ativos.
Os recursos captados pelo fundo podem ser direcionados para diferentes tipos de investimentos do setor imobiliário, como:
- galpões logísticos
- galpões industriais
- prédios comerciais
- shopping centers
- títulos de crédito imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) ou Letras de Crédito Imobiliário (LCI)
Os Fundos Imobiliários são classificados como investimentos de renda variável, já que suas cotas são negociadas na bolsa e podem oscilar conforme o desempenho do mercado e dos ativos que compõem o fundo.
Já nos fundos que investem em títulos de renda fixa do setor imobiliário, como CRI e LCI, os rendimentos costumam acompanhar indexadores financeiros, como IPCA, IGP-M ou CDI.
Leia também:
- CRA e CRI: entenda o conceito, os riscos e como investir com segurança
- LCI e LCA: entenda o que são e as diferenças
Como os FIIs geram renda para investidores?
Os FIIs geram renda de três formas principais: aluguéis de imóveis, juros de títulos imobiliários e valorização das cotas.
Nos fundos que investem em imóveis físicos, a receita vem dos contratos de locação. Edifícios corporativos, galpões logísticos e shopping centers geram fluxo de caixa por meio dos aluguéis pagos pelos ocupantes desses espaços.
Já nos fundos que investem em títulos do setor imobiliário, o retorno vem dos juros de instrumentos financeiros, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI).
Além disso, as cotas são negociadas na B3. Se o preço da cota sobe ao longo do tempo, o investidor pode obter ganho ao vender sua posição.
Por que os FIIs distribuem dividendos mensais?
Os FIIs distribuem dividendos porque a legislação brasileira exige que pelo menos 95% do lucro do fundo seja repassado aos cotistas.
Essa regra é definida pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), órgão responsável por regular os fundos de investimento no Brasil.
Como muitos ativos imobiliários geram receitas recorrentes, especialmente aluguéis e juros de títulos, a distribuição costuma ocorrer todos os meses.
Cada investidor recebe valores proporcionais à quantidade de cotas que possui no fundo.
Tipos de Fundos Imobiliários
Apesar de todos investirem no mercado imobiliário, existem diferentes tipos de FIIs, com ativos e estratégias variadas. Mas, no geral, é possível dividi-los em quatro classes:
Fundos de tijolo
Fundos de tijolo investem diretamente em imóveis físicos. Os ativos mais comuns são lajes corporativas, galpões logísticos, shopping centers, hospitais e instituições de ensino.
A receita vem principalmente dos aluguéis pagos pelos ocupantes desses imóveis. Esses contratos de locação geram fluxo de caixa para o fundo, que depois é distribuído aos cotistas conforme a participação de cada um.
Fundos de papel
Fundos de papel direcionam seus recursos para títulos de crédito ligados ao mercado imobiliário. Os ativos mais comuns são os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e as Letras de Crédito Imobiliário (LCI).
Nesse modelo, o retorno vem principalmente dos juros pagos por esses títulos. Alguns fundos também investem em cotas de outros FIIs ou realizam operações de compra e venda desses papéis.
Fundos híbridos
Fundos híbridos combinam diferentes tipos de ativos imobiliários dentro da mesma carteira. Os investidores podem aplicar tanto em imóveis físicos quanto em títulos de crédito do setor.
Com essa estrutura, o gestor distribui os recursos entre estratégias distintas, como locação de imóveis e recebimento de juros de títulos imobiliários.
Fundos de fundos (FOFs)
Os fundos de fundos, conhecidos como FOFs, investem principalmente em cotas de outros Fundos Imobiliários.
Esses fundos podem comprar participações em FIIs de tijolo, de papel ou até em outros FOFs. O retorno vem dos dividendos recebidos desses fundos e também da eventual valorização das cotas negociadas na bolsa.
Quanto rende um fundo imobiliário?
Um fundo imobiliário pode gerar retorno de duas formas. A primeira vem da distribuição de rendimentos, provenientes dos ativos que compõem o portfólio do fundo. A segunda ocorre pela valorização das cotas negociadas na B3.
Pela regulamentação da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), os FIIs devem distribuir pelo menos 95% do lucro obtido aos cotistas.
A regra prevê repasses no mínimo semestrais, embora a maior parte dos fundos realize pagamentos todos os meses, creditados diretamente na conta do investidor.
Sendo assim, muitos investidores utilizam esses rendimentos como fonte de renda recorrente ou optam por reinvestir os valores na compra de novas cotas.
A rentabilidade depende dos ativos presentes na carteira. Nos fundos que investem em imóveis físicos, por exemplo, localização e qualidade dos empreendimentos influenciam o valor dos aluguéis e o risco de vacância, que ocorre quando um imóvel permanece sem locatário.
Existe ainda um benefício tributário importante. Os rendimentos distribuídos por FIIs são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, desde que algumas condições sejam atendidas:
- o investidor possua menos de 10% das cotas do fundo
- o fundo tenha pelo menos 50 cotistas
- as cotas sejam negociadas em bolsa ou mercado de balcão organizado
Como suas cotas são negociadas na bolsa de valores e os resultados variam conforme o desempenho dos ativos e do mercado, os Fundos Imobiliários são classificados como investimentos de renda variável.
Como investir em Fundos Imobiliários (passo a passo)
Investir em FIIs costuma ser uma porta de entrada para quem deseja acessar o mercado de renda variável. O processo é simples e acontece por meio de plataformas de investimento que permitem negociar cotas diretamente na bolsa de valores.
De forma geral, começar envolve quatro passos:
1. Abrir conta em uma corretora
O primeiro passo é abrir conta em uma instituição financeira habilitada a operar na B3, como bancos ou corretoras de investimentos.
Durante o cadastro, a instituição solicita dados pessoais e a adesão aos termos de intermediação e custódia. Esse procedimento permite que o investidor negocie ativos na bolsa.
No Daycoval Investe, por exemplo, é possível acessar diferentes produtos, acompanhar o mercado e gerenciar investimentos em uma única plataforma.
Leia mais: Qual o melhor banco para investir em Fundos Imobiliários?
2. Transferir recursos para investir
Depois da abertura da conta, o investidor precisa transferir recursos para a conta de investimentos.
Essa transferência costuma ser feita por PIX ou TED, a partir de uma conta bancária de mesma titularidade. O valor enviado ficará disponível para a compra de ativos na plataforma.
3. Escolher os Fundos Imobiliários
Com os recursos disponíveis, o próximo passo é analisar quais fundos fazem sentido para o objetivo do investidor.
Os pontos avaliados são:
- tipo de fundo
- qualidade dos ativos
- histórico de rendimentos
- taxa de vacância
- estratégia de gestão
Essas informações costumam estar disponíveis no relatório gerencial de cada FII.
4. Comprar cotas na bolsa
Após a escolha do fundo, basta enviar a ordem de compra pela plataforma de investimentos.
As cotas são negociadas na B3, assim como ocorre com as ações. O investidor define o número de cotas que deseja adquirir e o preço que está disposto a pagar. Quando a ordem é executada, as cotas passam a fazer parte da carteira.
Vantagens de investir em Fundos Imobiliários
Por serem investimentos bem versáteis, os FIIs podem ser atrativos para os mais diversos perfis de investidor. Listamos abaixo algumas vantagens desses papéis para você decidir se eles fazem sentido na sua estratégia.
É um investimento seguro
Todo investimento tem o seu grau de risco e é de conhecimento popular que as aplicações de renda variável carregam um risco mais elevado.
Especialmente, quando comparadas com os investimentos de renda fixa.
Afinal de contas, o valor de cada cota vai alterar constantemente a partir de uma série de elementos — inclusive, as responsabilidades e transparência da gestão do fundo.
Isso pode gerar alguns prejuízos na carteira dos investidores. E quem não está ciente ou preparado para assumir essas eventuais perdas, pode ter problemas.
Mas, no geral, ao entender como investir em fundo imobiliário, fica mais fácil definir estratégias que compensam perdas de determinados segmentos ou, ainda, identificar gestores que cuidam muito bem dos seus respectivos patrimônios — e dos seus cotistas.
Com isso, os FIIs podem carregar boa dose de segurança dentro das dezenas e mais dezenas de opções que existem atualmente na Bolsa de Valores.
Baixo valor para começar a investir
Para quem acha que a renda variável exige um alto investimento inicial, os FIIs estão aí para mostrar justamente o contrário. Hoje em dia, existem diversas cotas que podem ser adquiridas por menos de R$ 10.
É uma boa forma de iniciar aos poucos, gerar renda passiva que vai aumentar gradativamente, e compor um patrimônio mais sólido e muito bem alinhado às suas metas e objetivos financeiros.
Poucos impostos
Ninguém gosta de ver os resultados dos seus investimentos sendo fracionados com a cobrança de taxas e de impostos. E o FII tem uma características que pode interessar a muitos perfis de investidores.
A começar pelo fato de que a cobrança de Imposto de Renda tem uma particularidade distinta. Há uma parte das cotas que é isenta de tributação. Só que existe uma cobrança em casos específicos.
Vamos entender melhor para você aprender como investir em fundo imobiliário sem surpresas. Não há cobrança de tributos desde que:
- o investidor tenha menos do que 10% do total de cotas do fundo;
- se houver, pelo menos, 50 cotistas naquele fundo;
- quando as cotas do fundo são negociadas na Bolsa de Valores ou em um mercado de balcão.
Existe, também, a particularidade de ganho de capital. Nesses casos, o investidor que obteve lucro em suas cotas e optou por vendê-las, vai existir uma cobrança de 20% de alíquota.
Rendimento mensal
É inegável que, para muita gente, o investimento em FIIs está relacionado à possibilidade de gerar renda passiva que tende a aumentar, mês após mês.
Isso porque, os seus rendimentos são mensais, em sua ampla maioria. Dizemos isso porque a lei apenas reforça que essa distribuição de lucros deve ocorrer, pelo menos, semestralmente. O que cria um atrativo e tanto para o mercado financeiro em geral.
Com isso, quanto mais cotas (geridas por bons fundos) os investidores tiverem em suas respectivas carteiras, melhor vai ser a quantia de renda recorrente que eles vão receber.
Assim, aprender como investir em fundo imobiliário pode te aproximar daquele sonho de alcançar a independência financeira. Ou mesmo para compor uma boa renda extra e, assim, usá-la para alcançar seus objetivos financeiros.
Diversificar a carteira
Por fim, dá para mencionar a diversificação da carteira de investimentos. Por meio da escolha de bons FIIs, você consegue se proteger contra eventuais perdas e prejuízos de algumas cotas, enquanto outras se valorizam, paralelamente.
Assim, você consegue compor uma variedade equilibrada de ativos e que vão permitir menos prejuízos e constante crescimento dos seus ativos (e rendimentos correspondentes).
Por isso, estude sobre FIIs. Aprenda sobre cada um dos seus tipos e os diferenciais de cada um deles. Assim, você pode iniciar uma carteira balanceada, que se complementa com outros ativos e minimiza os riscos de investir em Fundos Imobiliários — sim, eles existem.
Riscos de investir em Fundos Imobiliários
Apesar das vantagens, antes de optar por esse tipo de investimento, é fundamental estar ciente dos riscos envolvidos na operação. Veja abaixo:
- Risco de mercado – Como qualquer ativo negociado na bolsa de valores, as cotas dos FIIs estão sujeitas à desvalorização por conta das oscilações do mercado.
- Risco de liquidez – É mais fácil vender cotas de FIIs do que imóveis, mas isso não quer dizer que é possível sair do investimento de forma imediata sempre que desejar ou precisar.
- Risco de inadimplência – Caso os locatários dos imóveis dos fundos não paguem o aluguel, a rentabilidade do fundo pode ser comprometida.
- Risco de vacância – Se os imóveis ficarem desalugados e for difícil conseguir novos inquilinos, os dividendos podem ser afetados.
Como ganhar dinheiro com Fundos Imobiliários?
Existem duas formas principais de obter retorno com FIIs. A primeira vem dos dividendos distribuídos pelo fundo, pagos aos cotistas conforme os resultados gerados pelos ativos da carteira. A segunda ocorre quando há valorização das cotas negociadas na B3.
Nesse caso, o investidor pode vender suas cotas por um preço superior ao de compra e realizar ganho de capital. Muitos investidores também utilizam os dividendos recebidos para reinvestir e ampliar gradualmente a posição em Fundos Imobiliários.
Tributação dos Fundos Imobiliários
A tributação dos FIIs depende do tipo de rendimento obtido pelo investidor. Em geral, os dividendos distribuídos pelos fundos são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, desde que algumas regras sejam atendidas, como limite de participação no fundo e negociação das cotas em bolsa.
Por outro lado, o ganho de capital obtido com a venda de cotas está sujeito à tributação. Nesse caso, o lucro apurado na operação deve ser declarado e recolhido pelo investidor por meio de DARF, com alíquota de 20%.
Esse tratamento tributário é definido pela legislação brasileira e pelas normas da Receita Federal e da Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
Como declarar FIIs no Imposto de Renda?
Os Fundos Imobiliários devem ser informados na declaração anual do Imposto de Renda, tanto pela posse das cotas quanto pelos resultados obtidos ao longo do ano.
Para declarar as cotas de FIIs, siga este caminho na declaração:
- Acesse a ficha “Bens e Direitos”
- Selecione o Grupo 07 – Fundos
- Escolha o Código 03 – Fundos de Investimento Imobiliário (FII)
No campo “Discriminação”, informe:
- nome do fundo
- CNPJ do fundo
- quantidade de cotas
- nome e CPF do titular ou co-titular
Em “Situação em 31/12”, registre o valor total de aquisição das cotas, calculado pelo custo médio de compra multiplicado pela quantidade de cotas.
Caso tenha ocorrido venda de cotas com lucro durante o ano, o ganho também precisa ser informado na declaração, conforme as regras da Receita Federal.
FIIs ou imóveis? Qual escolher?
A escolha de qualquer investimento deve respeitar o perfil e o objetivo do investidor. Por isso, tanto o investimento em imóveis físicos como em FIIs são válidos, desde que estejam de acordo com as suas expectativas.
Contudo, a aquisição de um imóvel exige mais disposição financeira, além de tempo para se dedicar aos cuidados com a propriedade. Já os Fundos Imobiliários oferecem a possibilidade de começar com valores baixos e aumentar a sua participação nesse setor de forma gradual.
Além disso, os Fundos Imobiliários possuem maior liquidez se comparados aos imóveis.
Por exemplo, caso o investidor necessite de recursos, pode realizar a venda parcial de suas cotas no valor aproximado que necessita. O mesmo não acontece com um imóvel, já que você não pode vender apenas um cômodo, sendo necessário realizar a venda total.
Outro ponto a ser observado é o fato de que enquanto o imóvel possui procedimentos muitas vezes burocráticos em sua venda, nos FIIs basta que o investidor insira uma ordem de venda na bolsa. A venda sendo concretizada, o crédito do valor ocorrerá na sua conta em D+2.
Ainda, o rendimento auferido e a tributação é mais um fator determinante na hora de tomar a decisão de alocar em FIIs ou imóveis.
Enquanto no rendimento dos FIIs temos a isenção de imposto de renda para Pessoa Física, os rendimentos obtidos ao alugar um imóvel possuem IR, cuja alíquota inclusive pode chegar à 27,50% e deve ser recolhido via Carnê Leão.
FIIs x imóveis: exemplo
Imagine que o locatário de um imóvel, cujo aluguel é de R$5.000,00 mensal, deverá recolher 27,50% desse valor à título de imposto de renda, com parcela dedutível de R$859,36.
Já nos FIIs esse valor não seria tributado, dando um maior potencial de rendimento ao investidor.
Vale lembrar que FIIs possuem isenção de IR para Pessoa Física no que se refere aos seus rendimentos. Porém, é importante ressaltar que isso não se aplica à venda das cotas em bolsa.
A venda tem IR de 20% sobre o rendimento auferido, que deve ser pago via DARF até o último dia útil do mês subsequente da venda, e diferente das ações, não possuem isenção de IR em vendas de até R$20.000,00.
Ou seja, se ao vender suas cotas o investidor teve lucro de R$200,00, é necessário o recolhimento de R$40,00 (20% sobre o lucro) via DARF.
Melhores Fundos Imobiliários para investir em 2026
Não existe um fundo imobiliário ideal para todos os investidores. A escolha depende de fatores como estratégia do fundo, qualidade dos ativos, liquidez das cotas e histórico de distribuição de rendimentos.
Ainda assim, alguns FIIs se destacam pelo alto volume de negociações na bolsa, um indicador que reflete liquidez e forte presença no mercado. Em 2025, os fundos abaixo concentraram parte relevante do volume negociado na B3.
Em 2025, o mercado de Fundos Imobiliários apresentou desempenho expressivo. O IFIX, índice da bolsa que acompanha os principais FIIs negociados na B3, registrou alta de 21,1% no ano. O CDI acumulado ficou em 14,32% no mesmo período.
O crescimento da base de investidores também chama atenção. Em janeiro de 2026, o número de cotistas de FIIs no Brasil ultrapassou 3 milhões, um recorde triplo, segundo dados divulgados pela B3.
Para 2026, parte das expectativas do mercado gira em torno da trajetória da taxa Selic.
Projeções do Boletim Focus, do Banco Central, indicam que os juros podem encerrar 2026 em 12% ao ano. Caso esse movimento de queda se confirme, a classe de Fundos Imobiliários tende a ganhar atratividade relativa frente à renda fixa.
Nesse contexto, fundos de tijolo podem se beneficiar de forma mais direta da redução dos juros. Já os fundos de recebíveis continuam relevantes para estratégias que buscam geração de renda.
Gostou das informações e recomendações? Então, abra a sua conta no Daycoval Investe para começar a investir em FIIs, conhecer nossa Carteira Recomendada de Fundos Imobiliários e aproveitar as melhores oportunidades do mercado imobiliário. Bons investimentos!
Conclusão
Os Fundos Imobiliários se consolidaram como uma forma acessível de participar do mercado imobiliário sem a necessidade de comprar e administrar um imóvel. Ao longo deste guia, vimos que esses fundos funcionam por meio da negociação de cotas na bolsa e podem gerar retorno tanto pela distribuição de rendimentos quanto pela valorização das cotas ao longo do tempo.
Também exploramos os principais tipos de FIIs, os passos para começar a investir e os fatores que influenciam seus resultados. Com essas informações, o investidor consegue compreender melhor como esse tipo de ativo funciona e avaliar se ele faz sentido dentro de uma estratégia de construção de patrimônio.
No Banco Daycoval, acreditamos que informação de qualidade é parte essencial de qualquer jornada de investimentos. Por isso, no blog de investimentos e finanças do Daycoval, você encontra conteúdos que ajudam a entender o mercado, acompanhar tendências e tomar decisões mais conscientes ao investir.
Disclaimer:
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